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    本營銷計劃是根據(jù)高能·金域名都的工程進(jìn)度表而編訂的。將工程開工和小高層完成工程三分之二開始發(fā)售作為營銷工作的兩個節(jié)點，構(gòu)成了三段式的營銷工作框架：開工前營銷計劃、開盤前營銷計劃和開盤后營銷計劃。這三個階段根據(jù)工程進(jìn)度的不同而具有不同的營銷側(cè)重點。

    由于項目的建筑、規(guī)劃、立面風(fēng)格和戶型結(jié)構(gòu)等不能最終確定，因此宣傳工作以項目的整體形象為主，借助品牌營銷、傳播營銷和現(xiàn)場營銷塑造起具有獨特賣點的項目形象，吸引消費受眾的關(guān)注，但這一階段必須對視覺傳達(dá)的風(fēng)格、VI和廣告語有所界定，才能順利開展工作；

    到開盤之間，隨著一些前期不能確定的因素慢慢得到確定，建筑、規(guī)劃、園林等方案都得到落實，營銷工作也進(jìn)而隨著工程的進(jìn)度由純形象塑造向著更理性，更具備銷售賣點挖掘的方向開展。由于這一階段的工作直接和項目開盤掛鉤，以價值營銷、實務(wù)營銷、現(xiàn)場營銷、傳播營銷、互動營銷、投資營銷和節(jié)點營銷等營銷手段為組合，在策略上、現(xiàn)場包裝上、視覺傳達(dá)上、市場傳播上和資料配備上飽滿充盈，為公開發(fā)售做足準(zhǔn)備；

    隨著工程的進(jìn)一步的推進(jìn)，對新賣點的挖掘和兌現(xiàn)，也成為這一階段樓盤銷售的主題。房地產(chǎn)市場和消費市場瞬息萬變，這一階段的營銷工作主要以市場為風(fēng)向標(biāo)，做階段式的營銷策略。以投資策略、目標(biāo)策略、聯(lián)合策略、節(jié)點策略和傳播策略之間的互動組合為主。

一、價值營銷

二、實務(wù)營銷

三、現(xiàn)場營銷

四、品牌營銷

五、傳播營銷

六、互動營銷

七、投資營銷]

八、目標(biāo)營銷

九、聯(lián)合營銷

十、節(jié)點營銷

 

A、 低價入市：低于或平均于青山湖同類樓盤價格低價入世，取得價格優(yōu)勢。迅速引起市場的關(guān)注與追捧。

B、 價格提升：根據(jù)市場對“高能·金域名都”的追捧程度和接受能力適時提價，“小步快跑”地提升項目在南昌樓市中的地位。

A、 根據(jù)銷售的周期安排與節(jié)奏控制，結(jié)合實際的銷售狀況，每次限量推出房源，保證金域名都的健康銷售。

B、 在正式開盤前，高能金域名都應(yīng)結(jié)合實際情況具有針對性地爭取集團(tuán)認(rèn)購，并通過“高能會”的形式積累客戶，爭取實現(xiàn)多倍認(rèn)購。

C、  首批房源快速消化后，不足部分以加推形式推出，隨即宣布暫時封盤，給市場以饑渴感。增加南昌市場的高度關(guān)注與追捧。

A、 一級房源：優(yōu)秀戶型，大戶型，最佳朝向、景觀、樓層

B、 二級房源：次好戶型，次好朝向、景觀、樓層

C、 三級房源：較差戶型，較差朝向，無景觀，綜合素質(zhì)較低

A、 一級房源：保留單位，在銷售受阻或淡季推出救市。

B、 二級房源：定價較高，同時搭配較差的三級房源分批推出

C、 三級房源：與二級房源拉開價差，搭配推出。以低價銷售或捆綁套餐銷售來進(jìn)行推廣。

D、  四級房源：將金域名都條件較差的四級房源，以各種抵款方式提前消化，避免落尾給項目帶來銷售阻力。

 

A、銷售代理公司選擇

B、廣告代理公司選擇

A、設(shè)立企劃部

B、在銷售活動中負(fù)責(zé)后勤和相關(guān)手續(xù)辦理

C、負(fù)責(zé)監(jiān)督第三方制作的費用和效果

D、售樓中心現(xiàn)場派駐出納負(fù)責(zé)收款

A、酒店式物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)

B、統(tǒng)一的高標(biāo)準(zhǔn)工裝

C、專業(yè)、細(xì)心的服務(wù)

A、銷售管理制度

B、銷售折讓制度：權(quán)限折扣、批量折扣

A、商場招商手冊

B、項目總體形象樓書

C、住宅項目樓書

E、住宅戶型圖冊

F、銷售手冊

A、認(rèn)購活動方案

B、開盤活動方案

A、內(nèi)部招商方案

B、大客戶招商方案

C、招商宣傳方案

D、招商工具準(zhǔn)備

 

A、 營銷氣氛塑造：銷控臺、音響系統(tǒng)、展板、模型、彩旗、形象墻、吧臺、藝術(shù)品、色彩烘托、銷控表、綠化……

B、 服務(wù)氛圍營造：微笑服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、休閑區(qū)、兒童托管、飲料提供、背景音樂、禮品贈送、節(jié)日祝福……

A、 明確詳盡的說明標(biāo)牌

B、 使用功能和文化內(nèi)涵并重

C、 獨特的藝術(shù)氛圍

D、逼真的生活氣息

E、 人性化的服務(wù)

A、 藝術(shù)鋪裝

B、 綠化

C、 導(dǎo)示系統(tǒng)

D、休閑坐椅

E、 噴繪廣告

A、 綠化

B、 警示系統(tǒng)

C、  公益標(biāo)識

A、 溫柔警示牌

B、 工程材料堆放管理

C、 客戶看樓佩帶安全帽

A、 統(tǒng)一服裝

B、 統(tǒng)一形象規(guī)范

C、 安全帽統(tǒng)一標(biāo)識

D、列隊出操

A、 大型樓體掛幅：工程信息、認(rèn)購?fù)ㄖ�、價格策略、廣告語、樓盤名稱、LOGO等

B、 彩旗

C、 氣球

D、現(xiàn)樓夜晚燈光

 

A、公司背景介紹

B、開發(fā)業(yè)績

C、資金實力

D、信譽(yù)保障

A、國企的業(yè)績

B、萬科背景的價值

C、專業(yè)支持

D、策劃對建筑、商業(yè)、商務(wù)、生活空間的價值提升

A、設(shè)計院背景、業(yè)績

A、美嘉空間的背景

B、專家的國際化背景

C、藝術(shù)化空間營造對辦公、商業(yè)、生活品質(zhì)的提升

A、景觀設(shè)計公司背景、業(yè)績

B、景觀施工公司背景、業(yè)績

A、新材料、新設(shè)備的使用和優(yōu)勢

B、節(jié)能、環(huán)保、健康、美觀、耐用

C、降低成本，買家受惠

A、銀行

B、監(jiān)理公司等

A、營銷費用：銷售總額x 3%

B、銷售周期：30個月[暫定]

A、報紙、戶外、印刷品、航空雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體、電視專題采訪——投資商、策劃人、建筑設(shè)計和鋼結(jié)構(gòu)專家、政府規(guī)劃官員等費用。

A、高科技含量的戶外燈箱

B、多媒體樓書等

A、大酒店

B、大商場

C、大超市

D、高級酒樓等

E、形式：免費公益廣告，項目內(nèi)刊“名都會”定點派發(fā)

A、報紙專欄

B、報紙專訪

C、電視采訪

D、電視專題片

 

 

A、工程款

B、材料款

C、廣告費

D、設(shè)計費

E、折扣標(biāo)準(zhǔn)：同公開折扣

A、 四級房源

B、具體房源及總價另行制定

A、 集團(tuán)其他兄弟公司和關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)

B、 開發(fā)公司項目外帳務(wù)抵款：四級房源

C、  折扣標(biāo)準(zhǔn)：具體情況具體對待

 

A、 DM直郵

B、  參加行業(yè)展覽會、交易會、洽談會

C、 研究目標(biāo)客戶特點，制定具有針對性的《置業(yè)計劃書》、《選址建議書》

D、發(fā)展兼職直銷網(wǎng)絡(luò)，建立兼職中介提成制度

E、  利用目標(biāo)客戶對產(chǎn)品品種的兼容性，進(jìn)行綜合推廣

 

A、車房互動展示會：利用目標(biāo)客戶在兩種商品上的消費共性

B、買房送電器、櫥柜、潔具、裝修等。與廠商、代理商通過聯(lián)合銷售實現(xiàn)雙贏，更可以為客戶在項目置業(yè)鋪平道路

A、 銷售場所、廣告場所的互相利用

B、  雙方合乎資源共享

C、 活動費用雙方分擔(dān)，減低推廣成本

D、 媒體召集，利用其強(qiáng)大的號召力

 

A、 項目開工

B、 營銷中心竣工及投入運行

C、 樣板間竣工

D、設(shè)備材料采購

E、 封頂信息

F、 外立面施工、竣工

G、內(nèi)部裝修裝飾施工、竣工

H、 環(huán)藝景觀施工竣工

I、   植物綠化工程施工、竣工

J、  道路鋪裝施工、竣工

K、 門窗安裝

L、 暖氣供熱

M、 上下水通

N、電器設(shè)備安裝

O、煤氣點火通氣

2、  全程營銷節(jié)點目錄和利用方式

A、 認(rèn)購活動

B、 開盤活動

C、 入伙：入伙儀式（業(yè)主聯(lián)誼會），入伙手續(xù)辦理，按期入伙，條件到位，做好充足準(zhǔn)備，接受客戶檢驗，保證內(nèi)部投訴管道通暢，最大程度降低公開投訴和質(zhì)量糾紛；分批入伙，制作多次焦點

D、“名都會”成立，《名都會》創(chuàng)刊號發(fā)行：媒體報道，開始擴(kuò)大社區(qū)文化在營銷中的作用；擴(kuò)大免費派發(fā)郵寄途徑[商場、酒店、寫字樓、會所、俱樂部等]

E、 營銷中心開放：與認(rèn)購信息同時釋放

F、 樣板間[概念、實樓]開放：分批次開放樣板間，制造多次高潮

G、開工典禮：新形象塑造

H、 工程招標(biāo)：強(qiáng)化對工程質(zhì)量的重視

I、   大商家知名連鎖商家進(jìn)駐商業(yè)街：造勢、吸引中小商家購買商鋪

J、  價格提升：樓盤升值宣傳

K、 集中促銷：廣告集中時間和火力轟炸目標(biāo)對象

L、 聯(lián)合銷售

M、 尾盤消化：打折，贈送電器、裝修、加裝樣板間引導(dǎo)，增加人造景觀等附加值，抵款，集團(tuán)購買，簡裝后出租，以租代售，售后返租，先租后買，帶租約出售……